Межевание

Межевание – одна из ключевых операций землеустроительных работ. Оно выполняется в форме, определенной законом о межевании, законом Российской Федерации  № 221¬ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г, с учетом требований  Приказа Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» и других нормативных документов.

История этого важного государственного процесса восходит к порядку генерального межевания в 18 веке в России, когда эти работы стали приобретать форму, сопоставимую с современной.Никогда непрекращалось  межевание в Москве и других населенных пунктах – в условиях плотной застройки отсутствие определенных границ может сильно вредить развитию территории.

Земельное межевание проводится по требованию владельца участка или группы владельцев. Эта операция заключается в установлении границ земельного участка, определении опорных точек для привязки их к местности и выносу этих границ в натуру. Поскольку очень часто процесс определения границ связан с наличием конфликтных ситуаций, существующий порядок допускает его выполнение только при  отсутствия таких конфликтов либо в качестве экспертного материала для разрешения спорных ситуаций в суде.

Законодательство не определяет межевание, как обязательную процедуру во всех случаях. При изменении границ участка, полной утрате документов, обнаружении ошибок и некоторых других причинах межевание обязательно. В  остальных случаях эта процедура проводится по требованию заинтересованных владельцев участков. Нужно знать, что установленные и вынесенные в натуру границы участков значительно повышают продажный потенциал такого землевладения.

Совершенно необходимо выполнить  межевание придомовой территории в Москве и других населенных пунктах по таким причинам:

  • в местах старой застройки накапливаются множественные изменения границ, требующие периодического обновления
  • плотная застройка приводит иногда к такому осложнению границ, что их проверка в натуре и документально возможна только с участием профессионалов
  • необходимо знать и учитывать текущие и планируемые градостроительные мероприятия и другие проекты, которые могут оказать влияние на состояние границ

Выполнять межевание земель разрешено юридическим и физическим лицам, имеющим необходимую квалификацию и лицензию, обладающим необходимыми приборами и оборудованием. Межевание выполняет кадастровый инженер.

Определить, сколько стоит межевание земельного участка можно только для каждого конкретного проекта. Это связано со значительным количеством обрабатываемой информации индивидуального характера, каждый из компонентов такой информации может влиять на стоимость. При очевидной общности условий межевания, к примеру, при установлении границ индивидуальных паев одного садового некоммерческого товарищества, стоимость  работ для любого участка такого коллективного надела будет приблизительно одинакова.

 

 Документы, необходимые для заявки на выполнение межевания.

Согласно требованиям Закона о кадастре, заявитель должен предоставить исполнителю такие документы для межевания:

  1. копию фрагмента плана застройки территории, в пределах которой расположен участок в масштабе, позволяющем оценить градостроительную обстановку
  2. если на участке расположены строения, то необходим их технический план
  3. документы, подтверждающие права собственности заявителя или его полномочия
  4. документы, подтверждающие статус участка (вид использования) и предназначение здания, на участке расположенного

Если здания или сооружения, размещенные на участке, сняты с кадастрового учета, это также должно быть подтверждено актом. Учетом объектов недвижимости занимаются органы Госреестра (Федеральная кадастровая палата), БТИ – бюро технической инвентаризации или ПИБ – проектно-инвентаризационное бюро. В этих инстанциях и нужно начинать сбор необходимых для межевания границ участков документов.

 

Основные причины и особенности проектов межевания

Необходимость в выполнении межевании границ земельного участка формируется втаких трех типичных ситуациях:

  • восстановление границ по причине отсутствия документального оформления участка
  • проверка существующих границ и их корректировка при выявлении ошибок и других несоответствий закону
  • установление новых границ новых участков и территорий. Такая работа обязательно должна выполняться при реализации  строительства на новых землеотводах - проект планировки и проект межевания для нового строительства взаимосвязаны и должны делаться своевременно.

В реальной практике межевания нередки проблемные случаи, который задерживают выполнение этой важной процедуры. Кроме встречающихся ошибок ведения кадастрового учета, характерных для первых операций в этой сфере, наиболее частая причина осложнений определения границ – несогласие владельцев смежных участков. Такие заинтересованные лица могут отсутствовать, немотивированно отказываться согласовывать границу. Решение споров или поиск других решений судебным порядком занимает месяцы и годы. В таких ситуациях многое зависит от квалификации и опыта исполнителя в части возможности аргументированно убеждать оппонентов.

Общий порядок выполнения межевания

Установление границ требует выполнения значительного объема работ информационно – аналитического характера и обеспечения участия всех заинтересованных лиц. Порядок этой процедуры такой:

  • заказчик работы подает заявку на проект межевания, состоящую из определенного комплекта документов
  • исполнитель знакомится с объектом, выполняет геодезическую съемку, устанавливает контакты с владельцами смежных участков, территориальными органами власти, в том числе градостроительными и землеустроительными органами, собирает информацию и анализирует ее
  • при отсутствии препятствий исполнитель информирует все заинтересованные стороны (он определяет их в процессе подготовки объекта), чьи интересы могут быть затронуты при межевании о времени проведения межевания участка
  • исполнитель выполняет межевой план,  по требованию заказчика выносит границы в натуру и подает документы межевания земельного участка  местным властям для выдачи кадастрового паспорта участка.

Поскольку межевание затрагивает интересы владельцев смежных участков, разработан и действует порядок оповещения соседей о предстоящем межевании границ. Информировать заинтересованный стороны можно публикацией объявления в средствах массовой информации, направлением почтового извещения с уведомлением о вручении. Согласовать процедуру межевания с соседями можно и в рабочем порядке, по индивидуальной договоренности.

Контакты с местными властями необходимы для проверки статуса земельного владения, наличия проектов планировки и межевания территории, относящихся к объекту или влияющих на определение его границ.

Согласие владельцев смежных участков оформляется соответствующими актами на стадии проекта и на стадии выноса в натуру.

 

Особенности отдельных работ по межеванию

Установление границ садовых и других некоммерческих товариществ отличается тем, что в таких образованиях имеется два типа границ. Общая граница товарищества, отделяющая его земли от смежных объектов и границы паев его участников. Выполнение межевания снт или другого вида садового товарищества по общим границам, включая земли общего пользования этого коллектива, совершенно необходимо. А границы индивидуальных участков можно определить согласно проекту застройки или генеральному плану.

Одной из важнейших особенностей межевание земельного участков Москвы является высокая доля проблемных ситуаций, требующих не только высокой квалификации кадастрового инженера или компании-исполнителя, но и немалого опыта разрешения таких сложных проблем. Такая же ситуации с обилием проблем нередки при межевании земельных участков Московской области и прочих густонаселенных и урбанизированных регионов Российской Федерации.

Особенные сложности вызывает оформление общественных и частных сервитутов – закрепление прав заинтересованных лиц, пользоваться частью не принадлежащего им земельного участка для обеспечения своих законных потребностей в инженерных сетях, доступе к различным объектам. Для правильного решения этой проблемы нередко заказывается межевание квартала или необходимое для решения такой задачи межевание придомовой территории.

Важной особенностью выполнения проектов межевания территорий является необходимость обеспечить точное соответствие изменениям в законодательстве. К примеру, в цену межевания участка с 2014 года должна войти электронная версия всех документов. Обеспечение должного уровня соответствия с законом и готовность к изменениям – признак компетентности специалистов по межеванию.

Наша компания МБКР выполняет все работы по межеванию земельных участков в пределах Московской области, а с некоторых пор – без географических ограничений. Кроме этого показателя и высокой квалификации наших кадастровых инженеров, мы развиваем комплексный характер наших услуг.

Это базовое, кардинальное преимущество заключается в том, что любому заказчику может быть оказано полное обслуживание и создание любого имущественного комплекса с момента выбора участка, его приобретения и оформления,  до полного окончания задуманного проекта – строительства под ключ и сдачи в эксплуатацию.

Такой полный сервис, включающий изыскания и сбор исходных данных для строительства,  и  само строительство на правах генерального подрядчика – обеспечивает значительную экономию средств и оперативное выполнение любого проекта. В том числе – справедливую стоимость межевания участка.

Назад