Что такое межевание

МЕЖЕВАНИЕ

Становление государства в России включало естественные вопросы законодательно оформленных прав собственности, в том числе права владения землей и недвижимостью. Приведение разнообразных порядков и традиций в этой cфере становится возможным только при достижении централизованной властью определенного уровня, позволяющего вводить и применять реальные общегосударственные законы.

Что такое межевание

Обобщить привычную практику и выработать общие законы относительно землеустройства и ввести их в действие становится возможным только с 18 века. Царский манифест положил начало этой грандиозной работе, в составе которой было проведено генеральное межевание  - проверка, уточнение, а во многих случаях и установление границ и пределов земельных владений. Эти работы положили начало основным принципам землеустроительного дела:

  • определение границ земельных владений по праву собственности
  • сбор информации о каждом земельном наделе, включая данные об объектах недвижимости и прочие сведения
  • составление описательных (тестовых) и графических (планов, карт) документов
  • приведение графических материалов в соответствие с реальными объектами –корректировка, вынесение в натуру и другое.

 

В наше время может быть исполозован такой архаичный, но надежный инструмент землемера. На фото – проверка расстояния на местности с помощью аршина

В результате этих массированных работ был обеспечен результат в виде двух важнейших компонентов :

  1. появление землеустроительной документации, организация всего землеустроительного дела
  2. ревизия и документирование существующего положения в сфере земельной собственности, документальное оформление статус-кво.

Положено начало точной форме учета земельных вопросов, проект межевания и другие землеустроительные документы входят в обычную практику реализации прав собственности на землю и государственного учета в  этой сфере.

Межеванием можно считать комплекс мер по определению и фиксации в натуре земельных участков и их границ с соответствующим документированием этого в едином, установленном законом порядке. Межевание участка позволяет фиксировать права собственности, обеспечивать их  соблюдение государством. Заметная внешняя часть межевания – вынесение в натуру границ владений, проверка существующих границ и их изменение, фиксация этих процедур документальным образом.

Менее заметная, кропотливая работа заключается в создании единого государственного земельного кадастра и связанного с ним кадастра недвижимости.

Права собственности, владения и аренды

Создание, развитие и применение кадастров – земельного и недвижимости создает надежную основу для защиты государством всех прав собственности – личной, коллективной и коммунальной (государственной).  Наличие точной документальной базы позволяет:

  • минимизировать риск мошенничества в сфере недвижимости
  • упростить и ускорить операции с недвижимостью
  • получить легко управляемую базу данных по объектам недвижимости.

База данных становится все более содержательной, поскольку возможности компьютерной обработки данных возрастают.  К примеру, каждый участок земли на территории Российской Федерации имеет присвоенный ему индивидуальный кадастровый номер. Одна только эта характеристика любого объекта намного упрощает учет и контроль за соблюдением прав, как владельца этого объекта, так и владельцев прилегающих территорий. Систематизируются кадастровые работы любого уровня – межевание в Москве и проекты для отдаленных районов.

Ведение точной информативной документации в государственном масштабе позволяет упростить реализацию различных форм деятельности, связанных с правами на землю и объекты недвижимости  и их изменения:

  • инвестиции в строительство жилых образований, промышленность, сельское хозяйство и прочие капиталовложения
  • куплю – продажу объектов недвижимости
  • дарение, наследование и аналогичные изменения личной формы собственности.

 

В процессе подготовки землеустролительной документации может быть использована съемка из космоса. На фото – нарезка индивидуальных участков общего жилого образования

 

Межевой план

Необходимые документы для межевания обобщаются в решающем документе, которым является межевой план. Таким образом реализуется Закон о межевании, определяющий общий порядок и принципы формирования собственности на землю. Такой план после его рассмотрения заинтересованными сторонами подлежит реализации в натуре и с этого момента положения плана соблюдаются и гарантируются государством.

Межевой план – документ стандартной формы и содержания, на основании которого объект вносится в данные Земельного Кадастра.

В межевом плане обязательно есть минимальная информация о владельце участка, заказчике работ и данные исполнителя. В роли исполнителя должен выступать дипломированный и сертифицированный кадастровый инженер, работающий на индивидуальной основе или в составе крупной землеустроительной компании. Такой специалист может выполнить землеустроительную работу любого масштаба - межевание территории квартала или оформление выноса в натуру границ простого участка.

Обязательно должна быть указана точная цель составления межевого плана – оформление отсутствующих границ, корректировка существующих, в том числе – исправление ошибок, выявленных в землеустроительной документации или в натуре.

Любые изменения объектов кадастрового учета должны в нем отражаться, делается это  на основе межевых планов. Составление такого плана выполняется на основе исходных данных. В качестве таковых рассматриваются выписки из старых и действующих кадастровых планов районов и территорий. Во внимание принимаются все законные изменения существующих и образованных новых участков.

Анализ документов межевания земельного участка за логично обоснованный период может занимать некоторое время, поэтому многие землеустроительные работы невозможно выполнять срочно. Задержки с выполнением планов межевания обуславливаются необходимостью поиска и проверки архивных данных. В случае отсутствия необходимых данных необходимо достижение согласия заинтересованных сторон.

Межевой план включает также графическую часть, также выполняемую согласно законным правилам. Такой план, выполненный в нужном масштабе, должен обязательно содержать:

  • изображение периметра участка, объявленного целью плана
  • на изображении этого периметра должны быть указаны длины отчетливо определенных участков границ
  • должны быть указаны границы смежных земельных владений с  понятными обозначениями и указанием прав собственности на них
  • необходимы краткие данные об участке – объекте плана, в первую очередь – площадь
  • нужен фрагмент плана района, из которого ясно местоположение участка на местности, а также данные по привязке участка к системе координат.

Такой чертеж, выполненный по утвержденной форме с включением данных об исполнителе и прочих формальных сведений является важнейшим землеустроительным документом. Его полноценность должна быть подтверждена актом согласования границ, свидетельствующем об отсутствии конфликтов и споров относительно участка, прилагаются также другие документы для межевания.

 

Тахеометр – современный оптико-электронный высокоточный лазерный прибор, совмещающий функции нивелира и теодолита. Даже в ограниченных условиях видимости обеспечит точную съемку местности

 

 

Изменения земельных участков

Причиной для межевания и составления межевого плана является изменение границ. Типичный и распространенный пример -  размежевание участка земли, выделенного под некоммерческое садовое коллективное хозяйство, на отдельные долевые части или аналогичные работы,  связанные с разделением крупного надела на мелкие паи. Такое межевание снт очень часто выполняется в прилегающих к крупным городам районах, для сооружения на этих участках загородного жилья.

Основанием для такой работы становится договор или другие документы, свидетельствующие о переходе прав на часть изначально целого крупного участка. Владелец такой делянки, ранее входившей в крупный исходный участок, получает все права на свою часть, впредь именуемую его собственностью. Участок будет поставлен на кадастровый учет с присвоением номера, у владельца будет межевой план. По мере продажи соседних участков принадлежность смежных земель должны быть откорректирована по факту.

Относительно несложной работой считается изменение прав собственности на участок без изменения его конфигурации и площади. Эти изменения необходимы при купле – продаже и наследовании. Новому владельцу выдается новый межевой план с уточненными данными, эти же изменения вносятся в Земельный Кадастр, после чего новый владелец становится полноценным собственником участка.

Межевание Московской области, как и других густонаселенных территорий пригородов мегаполисов, чаще всего и заключается в фиксации изменения собственника земли, то есть – в фиксации факта купли – продажи. Менее часто встречаются межевые проекты, обусловленные  разделением участков и их реализации по  частям. Такая тенденция характерна для инвестиционных проектов, для которых необходимо приобретение крупных по площади земель.

Подготовка межевого плана

Процесс подготовки межевого плана полностью определяет результат этой работы и итоговые документы представляют собой лишь констатацию фактов. Единственное условие – отсутствие конфликтов со смежными землевладениями и полноценная, достоверная документальная история самого объекта, существующее  межевание земельного участка. Проверке этих данных и посвящена подготовка межевого плана. Принципиально такая подготовка состоит из таких компонентов:

  • -работа с архивами, получение выкопировок  существующей документации
  •  общение с владельцами смежных участков на предмет выявления споров и противоречий
  • контрольные обмеры
  • составление графических и текстовых документов.

Общение с владельцами смежных территорий имеет целью подготовку к подписанию акта согласования границ. Этот этап также регламентируется законом, во избежание случаев безосновательного затягивания и проволочек со стороны недобросовестных соседей.

Контрольные обмеры представляют собой инструментальную съемку границ участка.

Способ съемки обусловлен особенностями объекта. Для многих заказчиков такая контрольная съемка совмещается с другими геодезическими работами, например – с топографической съемкой, которая необходима для последующих этапов освоения участка – строительства и благоустройства. Так может выполняться и проект планировки и межевания территории – специальная планировочно-землеустроительная работа, обосновывающая необходимость приобретения участка или его трансформации под определенные цели.

Стоимость межевание земельного участка исчисляется из среднерыночной цены таких работ, но выявленные осложнения могут привести к удорожанию проекта. Наличие свежих данных, не требующих дополнительной проверки, наоборот, может упростить работу и обосновать снижение стоимости.

 

Межевой план 18 века. Такой документ может решить судьбу территориального спора 21 века.

 

 

Осложнения при выполнении межевания

Выполнение межевания осложняется некоторыми факторами, не зависящими от владельца. Такими факторами могут быть :

  • споры и конфликты относительно самого объект а и его границ, в том числе конфликтные ситуации личного характера
  • изменения статуса земельного участка и смежных территорий
  • наличие смежных участков режимного характера либо охраняемых территорий
  • необходимость установления сервитутов, своего рода обязательств обеспечения доступа на объект лицам,  которые не имеют непосредственного отношения к участку, но за которыми признается право пользоваться определенной частью его территории для эксплуатации инженерных сетей, прохода к собственному участку и других обоснованных целей, предусмотренных законодательно.

Осложнения, связанные с сервитутом, характерны для населенных пунктов старой застройки.Такими осложнениями характерно, к примеру,  межевание придомовой территории в Москве, в исторических кварталах.

Неприятных сюрпризов можно ожидать и от неурегулированных вопросов наследства. Нельзя исключить ситуацию, при которой возникает неизбежная необходимость розыска возможных наследников или признания человека умершим. Обе такие чрезвычайно длительные процедуры связаны с неконтолируемыми потерями времени на ожидание официальных ответов на запросы в разные органы власти, сбор дополнительных архивных материалов и  прочее.

Немало усилий требует противодействие самозахвату территорий и самовольному строительству, тем более, что такая незаконная практика несовместима с нейтральным тоном деловых отношений.

Сделки с землей и их оформление зависят также от истории судебных решений по объекту. Наличие неисполненных судебных решений делает невозможным любые операции с недвижимостью и земельными участками.

Всегда непросто выполнить межевание придомовой территории участков,находящихся в совместном владении. Такие участки еще более осложняют малые размеры и нерегулярная конфигурация.

 

Реализация межевания в натуре

Наличие полноценных исходных данных и другие подготовительные материалы межевания позволяют составить проект межевания и поставить объект на кадастровый учет. Один из завершающих этапов – вынос границ в натуру, если такая необходимость имеется.  В техническом отношении это несложная работа, она выполняется силами нескольких квалифицированных специалистов. Геодезические инструментальные измерения участка в таких раюотах завершаются фиксацией опорных и угловых точек на местности достаточно надежным способом.

Основная сложность межевания границ земельного участка, вернее – вынесения границ в натуру  – обеспечить своевременное актирование этой процедуры в предусмотренном законом порядке. Для этого необходимо заблаговременно обеспечить явку владельцев смежных земель либо добиться их одобрения в заочном порядке. Особенно сложно межевание земельного участка в Москве, где тесно переплетены различные противоречивые интересы владельцев и собственников кадастровых объектов.

Еще более эффективное во всех отношениях решение заключается в том, чтобы устроить совместное с соседями межевание, или хотя бы обмеры существующих границ. Это позволит не только снизить стоимость межевания участка, но и избежать фактических и чисто психологических неточностей измерений. Производство таких контрольно-измерительных работ в один прием одним исполнителем повышает доверие к ним и смягчает конфликтные ситуации вокруг возможных спорных вопросов.

Когда все трудности оформления межевого плана позади и цена межевания земельного участка оправдала себя своевременной постановкой объекта на кадастровый учет, собственник участка наконец-то может почувствовать себя полноправным владельцем и  ответственным собственником имущества значительной ценности.